2011年注册税务师考试《税法二》预习辅导_土地增值税申报及缴纳

　　（一）申报纳税程序

　　在实际工作中，土地增值税的纳税人主要分为两大类:一类是从事房地产开发(包括专营和兼营)的纳税人，也就是通常所说的房地产开发公司;另一类是其他的纳税人。这两类纳税人办理纳税申报的内容和方法不尽相同。

　　1、房地产开发公司

　　应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料:

　　房屋产权证、土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同；与转让房地产有关的资料；房地产评估报告。

　　【例题】（2009）：房地产开发公司办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件是（ ）。

　　A.工商营业执照原件

　　B.税务登记证原件

　　C.税务登记证复印件

　　D.土地使用权证书

　　【答案】D

　　涉及税收减免和分次纳税等的审查内容包括:

　　(1)签订房地产转让合同、房地产开发合同或立项的具体日期和签订土地受让合同的具体日期，以及按合同规定投入开发资金的到位情况。

　　(2)房地产开发项目的类型。

　　(3)房地产转让的形式。

　　2、房地产开发公司以外的其他纳税人

　　应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报，并提供下列资料:

　　房屋及建筑物产权、土地使用权书；土地转让、房产买卖合同；房地产评估报告；与转让房地产有关的税金的完税凭证；其他与转让房地产有关的资料。

　　此外，纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案:

　　(1)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的。

　　(2)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的(此种情况应同时提供政府要求其搬迁的批文)。

　　(3)转让原自用住房的(这种情况应同时提供表明其居住时间的证明，如房屋产权证、住房证、户口簿等)。

　　（二）纳税申报时间、方法和地点

　　1、申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内

　　【例题】（2009）：依据上地增值税相关规定，纳税人办理纳税申报的期限是（ ）。

　　A.签订房地产建筑合同之日起30日内

　　B.自转让房地产合同签订之日起7日内

　　C.向有关部门办理过户登记手续之日起7日内

　　D.签订房地产转让合同且收回款项之日起10日内

　　【答案】B

　　2、缴纳方法

　　（1）以一次交割、付清价款方式转让房地产的，应在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税款。

　　（2）以分期收款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。

　　（3）项目全部竣工结算前转让房地产（主要包括成片开发部分转让和采取预售方式转让）的，可以预征土地增值税。实际是按销售收入1%预征土地增值税。

　　3、纳税地点

　　不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产的所在地申报纳税。

　　【例题】（2007）：自然人转让的房地产坐落地与其居住地不在同一地的，土地增值税的纳税地点是( )。

　　A.个人工作单位所在地

　　B.个人居住地

　　C.房地产办理过户手续所在地

　　D.个人户籍所在地

　　【答案】C

　　考点是纳税申报程序，纳税申报地点和缴纳方法，一般以选择题形式出现。

　　土地增值税的清算管理

　　(一)土地增值税的清算单位

　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　(二)土地增值税的清算条件

　　1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;

　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(4)省税务机关规定的其他情况。

　　【例题】（2009）：下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（ ）。

　　A.取得销售许可证满3年仍未销售完毕的

　　B.取得的销售收入占该项目收入总额50％以上的

　　C.申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

　　D.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积85％以上的

　　E.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过85％但剩余可售面积自用的

　　【答案】ACDE

　　(三)非直接销售和自用房地产的收入确定

　　1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、

　　抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　(四)土地增值税的扣除项目审核内容（略）

　　(五)土地增值税的核定征收

　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相

　　近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:

　　1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　【例题】（2009）：下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有（ ）。

　　A.符合土地增值税清算条件的

　　B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

　　C.按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的

　　D.虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的

　　E.虽然设置账簿但账目混乱成本、费用难以确定的

　　【答案】BCDE

　　考点是土地增值税清算的条件、核定征收适用范围，一般以多项选择题形式出现。