2011年注税考试《税法二》预习辅导_土地增值税纳税人/税率及计算
纳税人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
税率
考点是具体级次适用的税率，属于超率累进税率形式，主要应用于计算。
转让房地产增值额的确定
（一）收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款和有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
实物收入——按取得收入的市场价格折算成货币收入
无形资产收入——评估
外币收入——按取得收入的当天或当月1日的国家外汇价格折算
（二）扣除项目及金额
1、对于新建房地产转让，可扣除：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的金额；
（2）房地产开发成本；
（3）房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。
● 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的：
房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
● 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
房地产开发费用 = （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:
一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;
二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（4）与转让房地产有关的税金
允许单独扣除的税金，房地产开发企业只能扣“两税一费”（ 营业税、城市维护建设税、教育费附加），非房地产开发企业扣“三税一费”（ 营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）。
（5）财政部规定的其它扣除项目——针对房地产开发企业
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：但对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，不得加计扣除。
加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%
房地产企业代收的县级及县级以上政府各项费用的土地增值税税务处理问题：
1、代收费用计入房价向购买者一并收取，可以作为收入计税，在计算扣除项目金额时，其代收费用可以扣除，但不得作为加计扣除的基数；
2、代收费用未计入房价，而是在房价外单独收取，可以不作为收入计税，在计算扣除项目金额时，其代收费用不得扣除；
【例题】（2009）：房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20％扣除范围的有（ ）。
A.取得于地使用权缴纳的契税
B.占用耕地缴纳的耕地占用税
C.销售过程中发生的销售费用
D.开发小区内的道路建设费用
E.支付建筑人员的工资福利费
【答案】ABDE
2、对于存量房地产转让，可扣除：
（1）房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率=房地产重新构建价格—建筑物折旧
（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（3）转让环节缴纳的税金
归 纳：
计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：
|
转让项目的性质 |
扣除项目 |
|
（一）房地产开发企业新建房地产转让 |
1.取得土地使用权所支付的金额； |
|
（二）非房地产开发企业新建房地产转让 |
1.取得土地使用权所支付的金额； |
|
（三）旧房地产转让 |
1.房屋及建筑物的评估价格。 |
|
（四）转让未进行开发的土地使用权 |
1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 |
（三）评估价格办法及有关规定
评估价格：只有政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，这种价格须经当地税务机关确认。
税法规定，需要对房地产进行评估，并以该评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的情形有：
1、出售旧房及建筑物的——重置成本法
旧房地产价格=旧房地产重新建造的价值—建筑物折旧
2、瞒报、虚报房地产成交价格——市场比较法
房地产评估价格＝交易实例房地产价格×实物状况因素修正系数×权益因素修正系数×区域因素修正系数×其他因素修正系数
3、提供扣除项目金额不实的
4、转让房地产价格低于房地产评估价格又无正当理由的
评估费用的扣除问题：
正常需要评估所发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形需要进行评估发生的费用不得扣除。
考点是收入的确认和扣除项目，关注新建房和存量房的增值额的计算，一般以多选题和计算题形式出现。
应纳税额的计算
（一）计税依据
土地增值额＝转让收入－扣除项目金额
（二）应纳税额计算
1、转让土地使用权和出售新房及配套设施应纳税额的计算
公式：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例题】（2009）：2009年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地原购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（ ）万元。
A.73.5
B.150
C.157.5
D.300
【答案】C
2、出售旧房应纳税额的计算
公式：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
步 骤：
（1）计算评估价格：重置成本价格*成新度折旧率
（2）计算扣除项目金额
（3）计算增值额及增值率，确定适用税率
（4）依适用税率计算应纳税额
【例题】（2008）：出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（ ）计算。
A.账载余额
B.重置成本
C.账载原值乘以成新折扣率
D.重置成本价乘以成新折扣率
【答案】D
3、特殊售房方式应纳税额的计算
税法规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算，对采取分期开发、转让房地产和采取预售方式销售房地产经营方式的，在征收土地增值税时实行先按比例征收（预缴，一般为销售额的1%），然后清算的办法。
考点是计税依据和应纳税额的一般计算方法，要关注土地使用权和新建房出售的情况，一般以计算题形式出项。
税收优惠
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
注 释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。
普通标准住宅标准：
同时满足以下条件的：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在120平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。建造普通标准住宅需要在税务部门备案
【例题】（2007、2008）：依照土地增值税的规定，建造普通标准住宅出售的可享受税收优惠，下列各项符合普通标准住宅标准的有( )。
A.住宅小区建筑容积率在1．O以上
B.单套建筑面积在120平方米以下
C.成本利润率不得超过30％
D.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下
E.一次性付款不得低于实际交易价格的50％
【答案】ABD
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（三）从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
（四）转让廉租住房、经济适用住房，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
【例题】（2006）：以下可以免征土地增值税的有（ ）。
A.企业兼并转让房地产
B.个人为改善居住条件而出售居住2年的住房
C.合作建房后分房自用
D.企业之间交换房地产
【答案】ABC
考点是一般税收优惠规定，一般以多选题形式出现或融入计算题。