一、契税的纳税人和征税范围(★★★)(P165)
1、纳税人
在我国境内“承受”(获得)“土地、房屋权属”(土地使用权、房屋所有权)的单位和个人。
【例题·判断题】契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。( )(2008年)
【答案】×
2、征税范围(P165-P166)
(1)国有土地使用权出让
(2)土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)
(3)房屋买卖、赠与、交换
【解释1】土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
【解释2】土地、房屋权属的典当、继承、分割、出租、抵押，不属于契税的征税范围。
【解释3】视同转移应当缴纳契税的特殊情况：(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;(2)以土地、房屋权属抵债;(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;(4)以预购方式承受土地、房屋权属。
【例题1·单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是( )。(2009年)
A、承包者获得农村集体土地承包经营权
B、企业受让土地使用权
C、企业将厂房抵押给银行
D、个人承租居民住宅
【答案】B
【解析】(1)选项A：土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移;(2)选项CD：土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。
【例题2·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应征收契税的有( )。
A、某人将其拥有产权的一幢楼抵押
B、某人在抽奖活动中获得一套住房
C、某人将其拥有产权的房屋出租
D、某人购置一套住房
【答案】BD
【解析】土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。
【例题3·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，不征收契税的有( )。
A、接受作价房产入股
B、承受抵债房产
C、承租房产
D、继承房产
【答案】CD
【解析】土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。
二、契税的计税依据(★★★)(P166)
1、只有一个价格的情况
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。
2、无价格的情况
土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。
3、有两个价格的情况
土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”;交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。
4、补缴契税的情况
以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。
【例题1·判断题】甲企业以价值300万元的办公用房与乙企业互换一处厂房，并向乙企业支付差价款100万元。在这次互换中，乙企业不需缴纳契税，应由甲企业缴纳。( )(2007年)
【答案】√
【例题2·单选题】林某有面积为140平方米的住宅一套，价值96万元。黄某有面积为120平方米的住宅一套，价值72万元。两人进行房屋交换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为3%，黄某应缴纳的契税税额为( )万元。(2008年)
A、4.8 B、2.88 C、2.16 D、0.72
【答案】D
【解析】房屋交换，以所交换房屋的价格差额为计税依据。黄某应缴纳的契税税额=(96-72)×3%=0.72(万元)。
【例题3·单选题】某省体育器材公司于2008年10月向本省某运动员奖励住宅一套，市场价格80万元。该运动员随后以70万元的价格将奖励住宅出售，当地契税适用税率为3%，该运动员应缴纳的契税为( )万元。
A、2.4 B.2.1 C.4.5 D.0
【答案】A
【解析】(1)以获奖方式承受土地、房屋权属，应当征收契税;(2)只有在取得住房时才缴纳契税，出售住房时不缴纳契税，应纳税额=80×3%=2.4(万元)。
【例题4·单选题】张某共有2套房屋，2009年4月将第一套市价为80万元的房产与王某交换，并支付给王某15万元，2009年6月将第二套市价为60万元的房产折价给李某抵偿了50万元的债务。已知当地确定的契税税率为3%，张某应缴纳契税( )万元。
A、0.45 B、1.95 C、2.25 D、2.85
【答案】A
【解析】第一套房屋按照差价15万元纳税，第二套房屋由对方纳税。
三、契税的税收减免(★★)(P167)
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
4、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
【例题·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，免征契税的有( )。
A、城镇职工自己购买商品房
B、政府机关承受房屋用于办公
C、遭受自然灾害后重新购买住房
D、军事单位承受房屋用于军事设施
【答案】BD
【解析】(1)选项BD：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;(2)选项C：因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税，而非100%免税。